Ratgeber · Buchungsregeln

Kaution für die Ferienwohnung: sinnvoll, erlaubt und wie hoch?

Aktualisiert am 9. September 2026 · Lesezeit ca. 6 Minuten

Der Rotweinfleck auf dem hellen Sofa, der verschwundene Schlüssel, die Feier, von der vorher nie die Rede war: Wer vermietet, kennt das Risiko. Die Kaution ist das naheliegende Gegenmittel und gleichzeitig eine der Stellen, an denen Gäste die Buchung abbrechen. Dieser Artikel zeigt, wann sie sich wirklich lohnt, welche Beträge üblich sind, welcher Weg zum Kassieren am wenigsten Reibung erzeugt und wo die rechtlichen Grenzen liegen.

Kaution ist nicht Anzahlung: der Unterschied, der alles entscheidet

Die beiden Begriffe werden ständig durcheinandergeworfen, in Gesprächen wie in Buchungstools. Dabei sind es zwei völlig verschiedene Dinge:

Die praktische Folge wird oft übersehen: Die Kaution darf niemals in der Gesamtsumme stehen. Wenn deine Buchungsstrecke „Gesamt: 970 €“ anzeigt und darin 300 € Kaution stecken, ist das schlicht falsch ausgewiesen: Der Gast zahlt in Wahrheit 670 € für den Aufenthalt und hinterlegt zusätzlich 300 € als Pfand. Auch Smoobu trennt das in zwei Feldern: prepayment für die Anzahlung, deposit für die Kaution. Gemessen haben wir das an der Schnittstelle am 12.08.2026. Am selben Tag haben wir außerdem gemessen, dass ein übergebener Anzahlungsbetrag dort durch Smoobus eigene Regel ersetzt wird, ein übergebener Kautionsbetrag dagegen stehen bleibt. Wer beides in einen Topf wirft, produziert falsche Rechnungen und verwirrte Gäste.

Lohnt sich eine Kaution überhaupt?

Die ehrliche Antwort: Das hängt von deinem Objekt ab, und die meisten Vermieter entscheiden es aus dem Bauch statt aus den Zahlen. Was für eine Kaution spricht:

• Sie deckt echte Schäden, ohne dass du dem Geld hinterherlaufen musst.
• Sie filtert, und das ist oft der eigentliche Nutzen. Wer eine Wohnung für eine Party sucht, bucht dort, wo keine Kaution fällig ist. Diese Wirkung tritt ein, bevor überhaupt jemand bucht.
• Sie erhöht die Sorgfalt. Wer 300 € hinterlegt hat, stellt das Weinglas eher auf den Untersetzer.

Was dagegen spricht:

• Reibung im Buchungsprozess. Jede zusätzliche Bedingung kostet Buchungen. Besonders, wenn sie überraschend kommt. Wer an mehr Direktbuchungen arbeitet, zählt jeden Schritt mit, den der Gast nicht sofort versteht.
• Aufwand. Kassieren, verwahren, zurückzahlen, dokumentieren: Bei 60 Buchungen im Jahr sind das 120 zusätzliche Vorgänge.
• Diskussionen bei der Rückzahlung, und die landen im Zweifel in einer Bewertung.

Eher ja bei großen Einheiten für Gruppen, hochwertiger Ausstattung (Sauna, Whirlpool, Designermöbel, teure Technik), Partyregionen und Terminen wie Silvester. Eher nein bei kleinen Einheiten für Paare und Familien, bei Stammgast-Klientel und bei Kurzaufenthalten von ein bis zwei Nächten.

Wie hoch? Praxiswerte aus dem Alpenraum

Als Faustregel funktioniert der Gegenwert von ein bis zwei Übernachtungen: hoch genug, um Wirkung zu zeigen, niedrig genug, um niemanden zu vergraulen. Nimm runde Beträge: 200 € wirkt wie eine Regel, 187,50 € wie eine Willkür.

Die drei Wege, sie zu kassieren

Rechtlich: vier Punkte, die sitzen müssen

Der verbreitetste Irrtum zuerst: „Maximal drei Monatsmieten“. Diese Regel stammt aus dem Wohnraummietrecht (in Deutschland § 551 BGB) und gilt dort für Dauermietverhältnisse. Auf die Beherbergung in einer Ferienunterkunft wird sie in der Praxis nicht angewendet, weder in Deutschland noch in Österreich; eine feste gesetzliche Obergrenze für die Kaution ist für diese beiden Länder nicht bekannt. Grenzenlos ist der Betrag deshalb nicht:

1. Angemessenheit. Deine Kaution ist eine AGB-Klausel. Steht der Betrag in keinem vernünftigen Verhältnis zum Buchungswert (500 € Kaution auf eine Buchung über 300 €), kann die Klausel unwirksam sein: Dann hast du im Schadensfall gar nichts.
2. Vor der Buchung sichtbar. Wie Anzahlung und Stornobedingungen ist die Kaution Vertragsbestandteil und gehört dem Gast vor Abschluss der Buchung auf den Bildschirm, nicht erst in die Bestätigungsmail und schon gar nicht erst an die Tür.
3. Nur echte Schäden. Abgezogen werden in der Praxis tatsächliche Schäden, nicht die übliche Abnutzung. Ein abgewetzter Teppich nach acht Jahren ist Abnutzung; ein Brandloch darin ist ein Schaden. Im Streitfall liegt die Beweislast üblicherweise bei dir. Deshalb: Inventarliste und Fotos.
4. Frist nennen und einhalten. Eine gesetzlich festgeschriebene Rückzahlungsfrist ist für Ferienunterkünfte nicht bekannt, üblich sind 14 Tage nach Abreise. Nenne die Frist verbindlich und halte sie ein. Behältst du etwas ein, schlüssle es schriftlich auf, mit Foto und Betrag.

Das sind Beobachtungen aus der Praxis, keine Rechtsberatung. Deine eigenen Buchungsbedingungen gehören einmal anwaltlich geprüft, bevor du sie veröffentlichst.

Steuer: warum die Kaution nicht in die Rechnung gehört

Solange die Kaution nur hinterlegt ist, wird sie in der Praxis nicht als Entgelt für eine Leistung behandelt. Sie wird deshalb üblicherweise ohne Umsatzsteuer geführt und steht weder im Gesamtpreis noch im Steuerausweis der Rechnung. Behältst du sie wegen eines Schadens ein, wird daraus in der Regel echter Schadenersatz, der grundsätzlich ebenfalls ohne Umsatzsteuer bleibt. Anders sieht es aus, wenn du damit eine Leistung verrechnest, etwa eine zusätzlich vereinbarte Sonderreinigung.

Genau deshalb ist die saubere Trennung im Buchungstool keine Formsache: Sobald die Kaution in den Gesamtpreis rutscht, landet sie in der Bemessungsgrundlage der Umsatzsteuer, und die Rechnung weist mehr aus, als der Gast für den Aufenthalt zahlt. Dieselbe Sorgfalt braucht der zweite Posten, der gern im Übernachtungspreis untergeht: Ortstaxe und Kurtaxe werden üblicherweise gesondert ausgewiesen, mit eigenem Steuersatz. Wie das für deine Objekte und dein Land konkret aussieht, klärst du mit deiner Steuerberatung.

Checkliste: Kann dein Buchungstool das?

• Wird die Kaution als eigener Posten außerhalb des Gesamtpreises geführt und nicht im MwSt.-Ausweis?
• Ist sie für den Gast klar als rückerstattbar gekennzeichnet, statt nur als Betrag dazustehen?
• Lässt sich der Betrag je Objekt festlegen: Studio ohne, Chalet mit 500 €?
• Kannst du die Zahlungsweise wählen (bar bei Anreise oder Überweisung vor Anreise) und wird sie dem Gast angezeigt?
• Steht die Kaution schon im Buchungsschritt, nicht erst in der Bestätigung?
• Landet sie im richtigen Feld deines Systems (in Smoobu: deposit, nicht prepayment)?

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Kaution für eine Ferienwohnung sein?

Eine feste gesetzliche Obergrenze wie bei der Wohnraummiete ist für Ferienunterkünfte in Deutschland und Österreich nicht bekannt. Üblich sind 100 bis 300 Euro für normale Ferienwohnungen und 500 bis 1.000 Euro für große Chalets oder Gruppenhäuser. Als Faustregel gilt der Gegenwert von ein bis zwei Übernachtungen. Der Betrag sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Buchungswert stehen: Unangemessen hohe Beträge können als AGB-Klausel unwirksam sein. Lass deine Bedingungen einmal anwaltlich prüfen.

Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Anzahlung?

Die Anzahlung ist ein Teil des Reisepreises: Sie fließt in den Gesamtpreis ein, wird wie die Leistung besteuert und mit der Endabrechnung verrechnet. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für mögliche Schäden: Sie wird in der Praxis nicht als Entgelt behandelt, steht nicht im Gesamtpreis, wird ohne Umsatzsteuer geführt und nach der Abreise vollständig zurückgezahlt, wenn nichts passiert ist.

Kann ich die Kaution per Kreditkarte absichern?

Ja, über eine Vorautorisierung: Der Betrag wird auf der Karte nur reserviert und nicht abgebucht, nach der Abreise gibt ihn der Zahlungsanbieter wieder frei. Für den Gast ist das der bequemste Weg, weil kein Geld hin und her fließt. Das läuft über dein Terminal oder deinen Zahlungsanbieter, nicht über die Buchungsstrecke; dort wählst du zwischen bar bei Anreise und Überweisung vor Anreise. Nicht jeder Gast hat eine Kreditkarte, und eine Reservierung hält nicht unbegrenzt: Wie lange, hängt von Karte und Anbieter ab. Bei langem Vorlauf zwischen Buchung und Anreise müsstest du die Reservierung erst kurz vor der Anreise setzen, und das ist für beide Seiten ein zusätzlicher Schritt.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Eine feste gesetzliche Frist ist nicht bekannt, üblich und empfehlenswert ist die Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen nach der Abreise. Diese Frist solltest du selbst verbindlich nennen und einhalten. Behältst du einen Teil ein, gehört der Abzug nachvollziehbar aufgeschlüsselt: Abgezogen werden in der Praxis nur tatsächliche Schäden, nicht die übliche Abnutzung.

Was gehört in eine Kautionsvereinbarung?

In der Praxis stehen vier Angaben drin: der Betrag, wann und wie er zu zahlen ist, wofür er einbehalten werden kann und bis wann du ihn zurückzahlst. Diese vier Punkte gehören in deine Buchungsbedingungen und werden dem Gast üblicherweise vor dem Abschluss der Buchung angezeigt, nicht erst in der Bestätigungsmail. Eine Vorlage aus dem Netz ist als Gerüst brauchbar, kennt aber weder dein Objekt noch dein Land: Prüfen lassen musst du deine Bedingungen trotzdem.

Muss ich die Kaution versteuern?

Solange die Kaution nur hinterlegt ist, wird sie in der Praxis nicht als Entgelt für eine Leistung behandelt und deshalb ohne Umsatzsteuer geführt: Sie steht weder im Gesamtpreis noch im Steuerausweis der Rechnung. Behältst du sie wegen eines Schadens ein, handelt es sich in der Regel um echten Schadenersatz, der grundsätzlich ebenfalls ohne Umsatzsteuer bleibt. Den konkreten Einzelfall klärst du mit deiner Steuerberatung.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.