Wie hoch darf die Kaution für eine Ferienwohnung sein?

Eine gesetzliche Obergrenze wie bei der Wohnraummiete gibt es für Ferienunterkünfte nicht. Üblich sind 100 bis 300 Euro für normale Ferienwohnungen und 500 bis 1.000 Euro für große Chalets oder Gruppenhäuser. Als Faustregel gilt der Gegenwert von ein bis zwei Übernachtungen. Die Kaution muss in einem angemessenen Verhältnis zum Buchungswert stehen — unangemessen hohe Beträge können als AGB-Klausel unwirksam sein.

Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Anzahlung?

Die Anzahlung ist ein Teil des Reisepreises: Sie fließt in den Gesamtpreis ein, unterliegt der Umsatzsteuer und wird mit der Endabrechnung verrechnet. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für mögliche Schäden: Sie ist kein Entgelt, gehört nicht in den Gesamtpreis, unterliegt keiner Umsatzsteuer und wird nach der Abreise vollständig zurückgezahlt, wenn nichts passiert ist.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, üblich und empfehlenswert ist die Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen nach der Abreise. Diese Frist solltest du selbst verbindlich nennen und einhalten. Behältst du einen Teil ein, musst du den Abzug nachvollziehbar aufschlüsseln — abziehen darfst du nur tatsächliche Schäden, nicht die übliche Abnutzung.

Muss ich die Kaution versteuern?

Solange die Kaution nur hinterlegt ist, ist sie kein Entgelt für eine Leistung und damit nicht umsatzsteuerbar — sie gehört weder in den Gesamtpreis noch in den Steuerausweis der Rechnung. Behältst du sie wegen eines Schadens ein, handelt es sich in der Regel um echten Schadenersatz, der grundsätzlich ebenfalls nicht umsatzsteuerbar ist. Den konkreten Einzelfall solltest du mit deinem Steuerberater klären.

Ratgeber · Buchungsregeln

Kaution für die Ferienwohnung: sinnvoll, erlaubt — und wie hoch?

Aktualisiert am 15. Juli 2026 · Lesezeit ca. 6 Minuten

Der Rotweinfleck auf dem hellen Sofa, der verschwundene Schlüssel, die Feier, von der vorher nie die Rede war: Wer vermietet, kennt das Risiko. Die Kaution ist das naheliegende Gegenmittel — und gleichzeitig eine der Stellen, an denen Gäste die Buchung abbrechen. Dieser Artikel zeigt, wann sie sich wirklich lohnt, welche Beträge üblich sind, welcher Weg zum Kassieren am wenigsten Reibung erzeugt und wo die rechtlichen Grenzen liegen.

Kaution ist nicht Anzahlung — der Unterschied, der alles entscheidet

Die beiden Begriffe werden ständig durcheinandergeworfen, in Gesprächen wie in Buchungstools. Dabei sind es zwei völlig verschiedene Dinge:

	Anzahlung	Kaution
Zweck	Teil des Reisepreises, sichert die Buchung ab	Sicherheit für mögliche Schäden
Teil des Gesamtpreises?	Ja	Nein
Umsatzsteuer	Ja, wie die Leistung	Keine — kein Entgelt
Rückzahlung	Nein, wird verrechnet	Ja, vollständig — wenn nichts passiert ist
Fällig	Kurz nach der Buchung	Vor oder bei der Anreise

Die praktische Folge wird oft übersehen: Die Kaution darf niemals in der Gesamtsumme stehen. Wenn deine Buchungsstrecke „Gesamt: 970 €" anzeigt und darin 300 € Kaution stecken, ist das schlicht falsch ausgewiesen — der Gast zahlt in Wahrheit 670 € für den Aufenthalt und hinterlegt zusätzlich 300 € als Pfand. Auch Smoobu trennt das sauber in zwei Feldern: prepayment für die Anzahlung, deposit für die Kaution. Wer beides in einen Topf wirft, produziert falsche Rechnungen und verwirrte Gäste.

Lohnt sich eine Kaution überhaupt?

Die ehrliche Antwort: Das hängt von deinem Objekt ab — und die meisten Vermieter entscheiden es aus dem Bauch statt aus den Zahlen. Was für eine Kaution spricht:

Sie deckt echte Schäden, ohne dass du dem Geld hinterherlaufen musst.
Sie filtert — und das ist oft der eigentliche Nutzen. Wer eine Wohnung für eine Party sucht, bucht dort, wo keine Kaution fällig ist. Diese Wirkung tritt ein, bevor überhaupt jemand bucht.
Sie erhöht die Sorgfalt. Wer 300 € hinterlegt hat, stellt das Weinglas eher auf den Untersetzer.

Was dagegen spricht:

Reibung im Buchungsprozess. Jede zusätzliche Bedingung kostet Buchungen — besonders, wenn sie überraschend kommt.
Aufwand. Kassieren, verwahren, zurückzahlen, dokumentieren: Bei 60 Buchungen im Jahr sind das 120 zusätzliche Vorgänge.
Diskussionen bei der Rückzahlung — und die landen im Zweifel in einer Bewertung.

Eher ja bei großen Einheiten für Gruppen, hochwertiger Ausstattung (Sauna, Whirlpool, Designermöbel, teure Technik), Partyregionen und Terminen wie Silvester. Eher nein bei kleinen Einheiten für Paare und Familien, bei Stammgast-Klientel und bei Kurzaufenthalten von ein bis zwei Nächten.

Rechne einmal ehrlich nach: Wie viel Schaden hattest du in den letzten fünf Jahren wirklich — nicht gefühlt, sondern in Euro? Wenn dabei 200 € herauskommen, kostet dich eine Kaution vermutlich mehr Buchungen, als sie dir jemals spart. Schau in deine eigene Historie, bevor du sie einführst. Und wenn du sie einführst: Es muss nicht für jedes Objekt dieselbe Regel gelten — das Studio für zwei braucht selten eine, das Chalet für zwölf fast immer.

Wie hoch? Praxiswerte aus dem Alpenraum

Objekt / Situation	Übliche Kaution
Studio oder Apartment für 2 Personen	keine bis 150 €
Ferienwohnung für 4 bis 6 Personen	200 bis 300 €
Großes Chalet, Gruppenhaus ab 8 Personen	500 bis 1.000 €
Zuschlag bei Whirlpool, Sauna, hochwertiger Technik	+100 bis 200 €
Silvester, Events, reine Gruppenbuchungen	oft das Doppelte

Als Faustregel funktioniert der Gegenwert von ein bis zwei Übernachtungen: hoch genug, um Wirkung zu zeigen, niedrig genug, um niemanden zu vergraulen. Nimm runde Beträge — 200 € wirkt wie eine Regel, 187,50 € wie eine Willkür.

Die drei Wege, sie zu kassieren

Weg	Vorteil	Nachteil
Bar bei Anreise	Kein Vorab-Aufwand; der Gast zahlt nur, wenn er tatsächlich kommt	Kaum jemand hat 300 € in bar dabei; du brauchst das Geld zur Rückgabe griffbereit; funktioniert nicht ohne persönliche Übergabe
Überweisung vor Anreise	Funktioniert mit Schlüsselbox und Self-Check-in; alles dokumentiert; kein Bargeld im Haus	Ein zusätzlicher Schritt für den Gast; du musst Eingang überwachen und nach der Abreise zurücküberweisen
Kreditkarten-Vorautorisierung	Eleganteste Variante: Es fließt kein Geld, der Betrag wird nur reserviert und automatisch freigegeben	Braucht Terminal oder Zahlungsanbieter; nicht jeder Gast hat eine Kreditkarte; Reservierungen verfallen nach wenigen Wochen

Der häufigste Denkfehler: Kaution „bar bei Anreise" — aber Self-Check-in per Schlüsselbox. Dann steht der Gast um 22 Uhr vor der Tür und niemand ist da, der Geld entgegennimmt. Beides zusammen geht nicht. Wenn du keine persönliche Übergabe machst, bleibt realistisch nur die Überweisung vor Anreise — oder eben keine Kaution. Entscheide das bewusst, bevor es der Gast im Türrahmen für dich entscheidet.

Rechtlich: vier Punkte, die sitzen müssen

Der verbreitetste Irrtum zuerst: „Maximal drei Monatsmieten" — diese Regel stammt aus dem Wohnraummietrecht (in Deutschland § 551 BGB) und gilt für Dauermietverhältnisse. Auf die Beherbergung in einer Ferienunterkunft ist sie weder in Deutschland noch in Österreich anwendbar; eine feste gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt es dort nicht. Das heißt aber nicht, dass alles erlaubt ist:

Angemessenheit. Deine Kaution ist eine AGB-Klausel. Steht der Betrag in keinem vernünftigen Verhältnis zum Buchungswert (500 € Kaution auf eine Buchung über 300 €), kann die Klausel unwirksam sein — dann hast du im Schadensfall gar nichts.
Vor der Buchung sichtbar. Wie die Stornobedingungen ist die Kaution Vertragsbestandteil und muss dem Gast vor Abschluss der Buchung angezeigt werden — nicht erst in der Bestätigungsmail und schon gar nicht erst an der Tür.
Nur echte Schäden. Abziehen darfst du tatsächliche Schäden, nicht die übliche Abnutzung. Ein abgewetzter Teppich nach acht Jahren ist Abnutzung; ein Brandloch darin ist ein Schaden. Im Streitfall musst du beweisen, dass der Schaden vorher nicht da war — deshalb: Inventarliste und Fotos.
Frist nennen und einhalten. Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht, üblich sind 14 Tage nach Abreise. Nenne die Frist verbindlich und halte sie ein. Behältst du etwas ein, schlüssle es schriftlich auf — mit Foto und Betrag.

Steuer: warum die Kaution nicht in die Rechnung gehört

Solange die Kaution nur hinterlegt ist, ist sie kein Entgelt für eine Leistung. Damit unterliegt sie keiner Umsatzsteuer und hat weder im Gesamtpreis noch im Steuerausweis deiner Rechnung etwas zu suchen. Behältst du sie wegen eines Schadens ein, wird daraus in der Regel echter Schadenersatz — auch der ist grundsätzlich nicht umsatzsteuerbar. Anders sieht es aus, wenn du damit eine Leistung verrechnest, etwa eine zusätzlich vereinbarte Sonderreinigung.

Genau deshalb ist die saubere Trennung im Buchungstool keine Formsache: Sobald die Kaution in den Gesamtpreis rutscht, steht sie in der Umsatzsteuer-Bemessungsgrundlage — und die Rechnung ist falsch. Den konkreten Einzelfall klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Checkliste: Kann dein Buchungstool das?

Wird die Kaution als eigener Posten außerhalb des Gesamtpreises geführt — und nicht im MwSt.-Ausweis?
Ist sie für den Gast klar als rückerstattbar gekennzeichnet, statt nur als Betrag dazustehen?
Lässt sich der Betrag je Objekt festlegen — Studio ohne, Chalet mit 500 €?
Kannst du die Zahlungsweise wählen (bar bei Anreise oder Überweisung vor Anreise) und wird sie dem Gast angezeigt?
Steht die Kaution schon im Buchungsschritt — nicht erst in der Bestätigung?
Landet sie im richtigen Feld deines Systems (in Smoobu: deposit, nicht prepayment)?

Kaution sauber ausgewiesen — automatisch

In BineBoost stellst du die Kaution mit einem Betrag und der Zahlungsweise ein, je Objekt übersteuerbar. Sie erscheint dem Gast als klar gekennzeichneter, rückerstattbarer Posten neben dem Gesamtpreis — nie darin, nie im MwSt.-Ausweis — und landet in der Smoobu-Buchung im richtigen Feld.

7 Tage kostenlos testen Live-Demo ansehen

Keine Kreditkarte nötig — die Testphase endet automatisch.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.